Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler: fórmula y ejemplo
Calcular la rentabilidad de un alquiler es imprescindible antes de comprar una vivienda para invertir o para saber si un inmueble que ya tienes está ofreciendo un rendimiento adecuado. No basta con comparar el precio de compra y la renta mensual: también hay que tener en cuenta los gastos de adquisición, mantenimiento, impuestos y posibles periodos sin inquilino.
¿Qué es la rentabilidad de un alquiler?
La rentabilidad indica qué porcentaje de la inversión recuperas cada año mediante el alquiler. Puede calcularse de dos formas:
- Rentabilidad bruta: relaciona los ingresos anuales con el coste total de adquisición.
- Rentabilidad neta: descuenta los gastos anuales y ofrece una visión mucho más realista del rendimiento.
Cómo calcular la rentabilidad bruta
La fórmula es:
Rentabilidad bruta = (ingresos anuales del alquiler ÷ inversión total) × 100
Imagina una vivienda con un precio de compra de 100.000 €, a la que hay que sumar 20.000 € de impuestos, notaría, registro y otros gastos. La inversión total sería de 120.000 €. Si se alquila por 900 € al mes, los ingresos anuales serían 10.800 €.
(10.800 ÷ 120.000) × 100 = 9 %
La rentabilidad bruta sería, por tanto, del 9 %. Es un primer indicador útil, pero todavía no refleja el beneficio real.
Gastos que debes incluir en el cálculo
Para obtener una estimación fiable conviene sumar todos los costes relacionados con la vivienda:
- Gastos de compra: impuestos, notaría, registro y, si procede, gastos de financiación.
- Reforma y puesta a punto: pintura, mobiliario, limpieza o reparaciones necesarias antes de alquilar.
- Gastos fijos: comunidad, IBI, seguros y suministros que asuma la propiedad.
- Mantenimiento: averías, sustitución de electrodomésticos y pequeñas reparaciones.
- Periodos sin alquilar: es prudente prever posibles meses sin ingresos.
- Gestión del alquiler: honorarios profesionales si delegas la administración del inmueble.
Cómo calcular la rentabilidad neta de un alquiler
La fórmula de la rentabilidad neta es:
Rentabilidad neta = ((ingresos anuales − gastos anuales) ÷ inversión total) × 100
Siguiendo el ejemplo anterior, supongamos que la puesta a punto cuesta 3.000 €. La inversión total asciende a 123.000 €. Si los gastos fijos anuales son 1.000 € y el mantenimiento supone 800 €, el beneficio anual antes de impuestos será:
10.800 € − 1.800 € = 9.000 €
La rentabilidad neta sería:
(9.000 ÷ 123.000) × 100 = 7,3 %
Como ves, existe una diferencia importante entre el 9 % bruto y el 7,3 % neto. Por eso es fundamental no valorar una inversión únicamente a partir de la renta mensual.
Qué otros factores conviene valorar
La rentabilidad no es el único criterio. También influyen la ubicación, la demanda de alquiler, el estado del edificio, las posibles derramas, la facilidad para encontrar inquilinos solventes y la evolución esperada del valor de la vivienda.
En Lugo, analizar el barrio y el perfil de demanda puede marcar una diferencia considerable. Una vivienda con una rentabilidad inicial algo menor puede resultar más segura si tiene poca rotación, gastos contenidos y una demanda estable.
¿Necesitas ayuda para estudiar una inversión?
Cada inmueble requiere un análisis propio. En Valeria Prado Inmobiliaria podemos ayudarte a valorar el precio de compra, estimar la renta de mercado y calcular la rentabilidad real antes de tomar una decisión.