¿Se puede vender un piso con hipoteca en Lugo? Pasos para hacerlo correctamente
Sí. No es necesario terminar de pagar toda la hipoteca antes de poner una vivienda a la venta.
De hecho, es habitual que el préstamo todavía esté vigente cuando el propietario decide vender. Lo importante es conocer cuánto queda pendiente, comprobar cómo aparece la carga en el Registro y preparar su cancelación antes de la firma.
La operación debe organizarse correctamente para que una parte del precio pagado por el comprador se destine a liquidar la deuda y la vivienda pueda transmitirse libre de la hipoteca.
El primer paso: comprobar la deuda pendiente
El importe que aparece en la aplicación del banco no siempre coincide exactamente con la cantidad que habrá que pagar el día de la compraventa.
Antes de firmar, debe solicitarse a la entidad un certificado de saldo pendiente referido a la fecha prevista para la operación. Este documento permite conocer:
- El capital que queda por devolver.
- Los intereses devengados.
- Las posibles comisiones de cancelación anticipada.
- El importe total necesario para liquidar el préstamo.
El Banco de España señala que la entidad debe emitir un certificado de saldo para que la deuda pueda liquidarse en la compraventa cuando el comprador no se subroga en la hipoteca.
¿Qué sucede el día de la firma?
En una operación habitual, el comprador no entrega todo el precio directamente al vendedor.
La cantidad necesaria para cancelar el préstamo se destina al banco acreedor mediante el procedimiento acordado para la firma. El resto del precio, una vez descontada esa deuda y los importes correspondientes, lo recibe el propietario.
Por ejemplo, si una vivienda se vende por 180.000 euros y quedan 55.000 euros de hipoteca, parte del precio se empleará en liquidar esos 55.000 euros. El vendedor recibirá el importe restante, descontando los gastos y ajustes de la operación.
La forma exacta de realizar los pagos debe coordinarse previamente con la entidad bancaria y la notaría.
Pagar la deuda y cancelar la hipoteca no es lo mismo
Esta diferencia provoca muchas dudas.
La cancelación económica se produce cuando se devuelve al banco todo el dinero pendiente.
La cancelación registral es el trámite necesario para que la hipoteca desaparezca de la información del Registro de la Propiedad.
Aunque el préstamo ya esté completamente pagado, la carga puede continuar apareciendo en la nota simple si nunca se realizó la cancelación registral.
El Colegio de Registradores explica que la extinción de la deuda no hace desaparecer automáticamente la hipoteca del Registro. Para ello es necesaria la correspondiente escritura de cancelación y su inscripción.
¿Cómo se realiza la cancelación registral?
El procedimiento suele incluir los siguientes pasos:
- Obtener el certificado bancario que acredita la cancelación económica.
- Preparar y firmar la escritura de cancelación en la notaría.
- Presentar la autoliquidación del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, aunque la operación esté exenta de pago.
- Presentar la escritura en el Registro de la Propiedad.
- Solicitar una nota simple actualizada para comprobar que la carga ha desaparecido.
Según el Banco de España, el certificado de deuda cero debe facilitarse gratuitamente. El propietario puede realizar por sí mismo los trámites de cancelación o encargarlos a la entidad o a una gestoría, que podrá cobrar por su servicio.
¿Quién paga la cancelación?
Como criterio general, los gastos derivados de cancelar la hipoteca corresponden al vendedor, porque debe entregar la vivienda en las condiciones acordadas y libre de esa carga.
Puede haber gastos notariales, registrales y, si se utiliza, de gestoría. Conviene pedir una estimación antes de calcular cuánto dinero quedará realmente después de la venta.
¿Qué ocurre si la vivienda se vende por menos de lo que se debe?
Si el precio de venta no es suficiente para liquidar toda la hipoteca, el propietario tendrá que aportar la diferencia o acordar previamente otra solución aceptada por el banco.
Por ejemplo, si el piso se vende por 150.000 euros y la deuda asciende a 160.000 euros, faltarían al menos 10.000 euros, además de los gastos propios de la operación.
Esta situación debe estudiarse antes de aceptar una oferta o firmar un contrato de arras. La venta no elimina por sí sola la deuda restante.
¿Puede el comprador quedarse con la hipoteca?
Existe la posibilidad de que el comprador se subrogue en el préstamo y pase a ser el nuevo deudor. Sin embargo, esta opción requiere que el banco estudie su solvencia y autorice el cambio.
También conviene comparar las condiciones de la hipoteca existente con las que el comprador podría conseguir mediante una nueva financiación. La subrogación no está garantizada y debe negociarse con la entidad.
Documentación que conviene preparar
Antes de poner a la venta un piso con hipoteca en Lugo, es recomendable reunir:
- Nota simple actualizada.
- Escritura de compraventa y escritura del préstamo hipotecario.
- Último recibo de la hipoteca.
- Información sobre el capital pendiente.
- Condiciones de la comisión por amortización anticipada, si existe.
- Certificado de eficiencia energética.
- Recibo del IBI.
- Certificado de la comunidad de propietarios.
- Cálculo estimado de gastos e impuestos de la venta.
La importancia de preparar la operación antes de aceptar una oferta
Vender un piso con hipoteca implica coordinar al propietario, su banco, el comprador y, con frecuencia, la entidad que financiará al comprador y la notaría.
Antes de firmar arras debería estar claro:
- El precio de venta.
- La deuda que queda pendiente.
- Cómo se realizará la cancelación.
- Los plazos del banco.
- La financiación del comprador.
- El importe neto aproximado que recibirá el vendedor.
Preparar estos puntos desde el principio reduce el riesgo de retrasos y sorpresas el día de la firma.
¿Tienes una vivienda con hipoteca en Lugo y estás pensando en venderla?
En Valeria Prado Inmobiliaria estudiamos la operación antes de sacar el inmueble al mercado: revisamos la documentación, calculamos los importes relevantes y coordinamos los pasos necesarios para plantear la venta con claridad y seguridad.
Contacta conmigo antes de anunciarla y prepararemos una estrategia adaptada a tu vivienda.
Este contenido es informativo. Los gastos, comisiones y trámites pueden variar según el préstamo, la entidad y las circunstancias concretas de la operación.