Rentabilidad en alquiler
Si como nosotros crees que guardar el dinero en el banco actualmente es improductivo y estas pensando en invertir en vivienda o ya la tienes y quieres alquilarla, aquí te enseñamos como calcular la rentabilidad de la misma.
También puedes dejarlo en manos de profesionales como NOSOTROS donde te asesoraremos sin ningún compromiso.
¿QUÉ ES LA RENTABILIDAD DE UNA VIVIENDA DE ALQUILER?
Es el rendimiento económico de una vivienda que tenemos en propiedad y alquilamos a otra persona recibiendo por ello una renta mensual.
Si aún no la tenemos en propiedad y queremos invertir es muy importante que calculemos la rentabilidad que podemos obtener para saber si nos interesa asumir el riesgo inherente a este tipo de inversiones.
De esta manera podremos beneficiarnos de una renta mensual sumada a la revalorización de la vivienda en el mercado.
Para calcular la rentabilidad debemos tener en cuenta dos variables:
- Precio de compraventa total de la vivienda que queremos alquilar:
– Precio de compraventa de la vivienda: Utilizaremos como ejemplo 100.000 Euros
– Gastos inherentes a la compraventa y en su caso a la hipoteca: Gastos de notaría, impuestos como el ITP o el IVA o gastos de inscripción en el Registro de la propiedad. Imaginemos que son unos 20.000 Euros.
– La suma de estos dos parámetros arroja el precio total de la vivienda: Precio de compraventa (100.000 Euros) + Gastos (20.000 Euros)= Precio total 120.000 Euros.
2. Renta de alquiler.
Así la rentabilidad inicial se obtiene de la siguiente fórmula:
Ingresos del alquiler/Precio total de la vivienda x 100
Si el precio total de la vivienda son 120.000 Euros y el alquiler mensual 900 Euros, lo primero es conocer la renta anual multiplicando el valor mensual por 12 meses:
900 Euros x 12 = 10.800 Euros
A continuación dividiremos esta renta anual por el precio total de compraventa del inmueble:
10.800 Euros/120.000 Euros = 0,09
Esta cifra se multiplica por 100 para obtener la rentabilidad en %.
0,09 x 100 = 9%.
Con esta sencilla fórmula obtendríamos la rentabilidad BRUTA, pero no es la real. Para calcular la rentabilidad NETA, la que realmente entra a nuestro bolsillo, debemos tener en cuenta otras variables que tratamos a continuación.
GASTOS Y VARIABLES A TENER EN CUENTA PARA EL CÁLCULO DE LA RENTABILIDAD NETA.
Son todos los gastos necesarios para mantener en buen estado el inmueble, así como impuestos y suministros que tenemos que asumir cuando no tenemos alquilada la vivienda.
Todos estos gastos serán sumados al valor de compraventa total de la vivienda para calcular la rentabilidad Neta.
GASTOS DE INVERSIÓN EN EL INMUEBLE
Si compramos una vivienda que necesita una reforma deberemos sumarla como gastos de inversión. Es una práctica que puede ser rentable disminuyendo el precio de compraventa frente a otras viviendas que se encuentran en perfecto estado.
En otros casos es necesario realizar un lavado de cara a la vivienda como una mano de pintura, reparación de algún mueble o servicios de limpieza.
Sumando estas cifras al valor total de compraventa del inmueble sabremos cuanto hemos invertido para poder alquilarlo y obtener así una rentabilidad.
GASTOS FIJOS DE LA VIVIENDA
En este apartado se encuentran los gastos derivados de la vivienda que hemos de asumir de manera fija, tengamos la vivienda alquilada o no.
- Comunidad de Propietarios: Gastos mensuales para el mantenimiento del inmueble y de las zonas comunes, en muchos casos son gestionados por un administrador de fincas externo. Este gasto en particular es asumido tanto por arrendador como por el arrendatario en función del pacto establecido en contrato.
- Seguros: Es importante tener un seguro tanto de continente que nos puede proteger de catástrofes inesperadas como inundaciones así como de responsabilidad civil por daños derivados del alquiler. Dentro de este apartado englobaríamos los seguros de impago, muy recomendables si estás interesado en alquilar tu vivienda. Si necesitas más información sobre este apartado puedes solicitarla aquí.
- Servicios: Es aconsejable mantener los servicios mínimos dados de alta si quieres alquilar rápido tu vivienda, aunque tengas que sufragar el pago mínimo cuando se encuentre vacía. Estos servicios son luz, agua y gas por ejemplo.
- Costes derivados de la administración del alquiler: Cada vez más personas dejan en manos de profesionales el alquiler de sus viviendas. Los costes suelen ser un porcentaje del alquiler y permite despreocuparse totalmente de todas las gestiones como cobros, cambios de suministros, desperfectos o tramitación de siniestros.
- IBI: Es el Impuesto sobre Bienes Muebles, un tributo anual que establece el ayuntamiento donde se encuentre situada la vivienda. Su pago es anual aunque puede ser fraccionado.
GASTOS DE MANTENIMIENTO
En este apartado se encasillan los gastos asociados al mantenimiento del inmueble en unas condiciones óptimas para ser arrendado.
- Reparaciones: Es un factor difícil de calcular, puede tratarse de una mano de pintura como de la sustitución de algún electrodoméstico. Salvo mal uso del inquilino o negligencia, en los casos de deterioro por uso continuado suele ser el propietario quien se hace cargo de las mismas.
- Derramas: Es importante conocer el estado de la vivienda antes de su adquisición, sobre todo en viviendas antiguas, ya sea entrevistándose con vecinos, administradores de fincas o comprobando la Inspección Técnica de Edificios (ITE). Esta circunstancia dependerá del estado de la vivienda así como de la antigüedad de la finca u edificio.
¿CÓMO CALCULAR LA RENTABILIDAD NETA DE UN ALQUILER?
Teniendo en cuenta todas las variables que hemos analizado ha llegado el momento de calcular la rentabilidad real de nuestro alquiler, la que percibimos, la rentabilidad neta.
Para ello utilizaremos un ejemplo práctico y sencillo:
Precio total de compraventa de una vivienda:
- Precio de compraventa 100.000 Euros + Gastos (Notaría, impuestos, Registro…) 20.000 Euros = 120.000 Euros.
- A esto hay que sumarle los gastos de inversión como pintura o una reforma por ejemplo 3.000 Euros. 120.000 Euros + 3.000 Euros = 123.000 Euros
- A continuación sumaremos los gastos fijos como seguros, servicios, comunidad e IBI por ejemplo 1.000 Euros.
- Por último los gastos de mantenimiento como reparaciones o derramas durante el proceso de alquiler por ejemplo 800 Euros.
- INVERSIÓN TOTAL = 123.000 Euros
Para conocer la rentabilidad neta aplicaremos la siguiente fórmula:
(Ingresos anuales – gastos / valor total de la inversión) x 100
– Ingresos anuales brutos 10.800 Euros.
– Gastos fijos (suministros, comunidad, IBI) = 1.000 Euros.
– Gastos de mantenimiento = 800 Euros.
– Total gastos 1.000 Euros + 800 Euros = 1.800 Euros.
- Ingresos anuales 10.800 Euros – gastos fijos y de mantenimiento 1.800 Euros = 9.000 Euros.
(9.000/123.000) x 100 = 7,3 %.
Fijaros en cómo difiere la rentabilidad bruta en la que solo se tienen en cuenta gastos totales de la compraventa, a la rentabilidad neta en la que se contemplan los gastos de inversión en reforma, los gastos fijos y los gastos de mantenimiento.
Es por este motivo por el que se hace necesario calcular adecuadamente todos los gastos para saber si nuestra vivienda o nuestra inversión es realmente rentable.
En Valeria Prado Inmobiliaria estaremos encantados de atender todas tus dudas así como de asesorarte adecuadamente en el ámbito de la inversión inmobiliaria.